# Personas — 5 nhóm khách Maia

## Cách dùng file này

Trước khi viết bất kỳ output nào (FB post, Email, Ads, Telesales script, Newsletter), AI đọc file này, chọn 1 trong 5 persona, gắn tên persona (P1–P5) vào đầu output. Maia's blind spot là viết cho cả 5 cùng lúc — đó là lý do copy của họ nhạt. Mình chọn 1, mình viết sắc.

## Khung chung — 5 personas

- **P1 — Anh Hùng, 45t, TP.HCM** — doanh nhân SME, vợ + 2 con tiểu học. Mua second home cho gia đình, có yield nhẹ thì tốt.
- **P2 — Anh Khoa, 38t, Hà Nội** — doanh nhân độc thân, đa kênh đầu tư. Mua để sinh dòng tiền, không ở.
- **P3 — Vợ chồng Linh & Phát, 32t, TP.HCM** — cặp đôi mới cưới, DINK. Mua BĐS lifestyle đầu tiên, vừa nghỉ vừa giữ giá.
- **P4 — Chú Sơn, 55t, Việt kiều Mỹ (Cali)** — về hưu một phần, USD perspective. Mua để dưỡng già + thu nhập thụ động bằng VND.
- **P5 — Bác Tâm, 60t, TP.HCM** — đa portfolio, đã có 4-5 BĐS. Mua thêm vì cash-flow ổn định, không vì lifestyle.

---

## P1 — Anh Hùng, 45t, TP.HCM

### Profile

- Nam, 45 tuổi, vợ 40t (giáo viên hoặc làm nội bộ công ty chồng), 2 con học tiểu học trường quốc tế (ISHCMC, AISVN, hoặc song ngữ Vinschool).
- Chủ doanh nghiệp SME — sản xuất, phân phối, hoặc dịch vụ B2B. Doanh thu công ty 50–200 tỷ/năm. HHI gia đình ~4–8 tỷ/năm.
- Ở Thảo Điền, Phú Mỹ Hưng, hoặc Sala. Lái Mercedes GLC hoặc Lexus RX. Vợ lái Mazda CX-5.
- Hôm thường: 7h sáng đưa con đi học, 8h về văn phòng họp, tối 7h ăn cơm nhà. Cuối tuần: golf Long Thành, hoặc đưa cả nhà đi Vũng Tàu, Hồ Tràm. Kỳ nghỉ dài: Phú Quốc, Đà Nẵng, hoặc Singapore mỗi năm 1–2 lần.

### Động lực mua Maia

- **Lý do chính:** muốn có "căn nhà thứ hai" cho gia đình — nơi cuối tuần lái xe đi không cần lên lịch, không cần book khách sạn.
- 3 lý do phụ:
  - Con cái còn nhỏ, cần không gian thiên nhiên ngoài thành phố
  - Vợ thích wellness, spa, không thích resort ồn ào
  - Có yield nhẹ khi gia đình không sử dụng — bù chi phí vận hành
- **Nỗi lo chính:** "Mua xong cuối tuần có thật sự đi không, hay để đó?" — sợ căn nhà thành gánh nặng.

### USP nào đánh trúng họ

1. **90 phút từ TP.HCM** — gắn cao tốc Biên Hòa–Vũng Tàu, biển gần TP.HCM nhất. Cuối tuần đi được, không cần xin phép công việc.
2. **Forest + sea ecosystem · 7 ha · 12 tiện ích** — không gian cho con chạy nhảy, vợ đi spa, mình đánh golf.
3. **Privacy of villa · 36 villas · 100% view biển trực diện** — riêng tư, không chia sẻ hành lang với 1.244 căn hộ.

Anh Hùng KHÔNG quan tâm: 70-75% occupancy, 40% revenue share, USD payment. Đừng dí số yield vào mặt — anh không mua để cho thuê là chính.

### Cảm xúc palette

**An trú / yên bình.** Anh Hùng đã có status (xe sang, nhà phố Thảo Điền). Cái thiếu là thời gian đứng yên với vợ con. Maia bán "khoảng lặng cuối tuần", không bán "đẳng cấp".

### Ngôn ngữ phù hợp với họ

- Vocab anh dùng: "nhà cuối tuần", "đưa cả nhà đi", "không phải lo book phòng", "con có chỗ chạy".
- Tone: 60% fact (km, phút, ha) + 40% emotion (gia đình, yên tĩnh, cuối tuần).
- Cấm-từ riêng: tránh "đầu tư sinh lời", "khai thác cho thuê" làm chủ ngữ. Yield là phụ chú, không phải hook.

### Channel & format mặc định

- **Tốt nhất:** Facebook (organic post + retargeting), Email (newsletter dài), tham quan thực tế cuối tuần.
- **Length sweet spot:** FB 150–250 chữ. Email 400–600 chữ.

### Câu mở mẫu

- **FB hook:** "Cao tốc Biên Hòa–Vũng Tàu thông tuyến, Hồ Tràm thành biển gần TP.HCM nhất — 90 phút lái xe. Cuối tuần đi không cần xin phép công việc."
- **Email subject:** "Căn nhà cuối tuần — 90 phút từ TP.HCM, 36 villas mặt biển"

---

## P2 — Anh Khoa, 38t, Hà Nội

### Profile

- Nam, 38 tuổi, độc thân (hoặc đang hẹn hò, chưa cưới). Không con.
- Doanh nhân tech, fintech, hoặc xuất nhập khẩu. Có 2–3 nguồn thu nhập song song. HHI 6–15 tỷ/năm. Tài sản ròng 30–80 tỷ.
- Sống ở Vinhomes Riverside, Ciputra, hoặc penthouse Lotte. Lái BMW X5 hoặc Porsche Macan.
- Hôm thường: gym 6h sáng, làm việc remote một phần, tối đi networking ở Press Club, Soul Kitchen. Cuối tuần: bay vào HCM họp, hoặc đi Đà Nẵng/Phú Quốc 1–2 đêm. Kỳ nghỉ: Bali, Tokyo, Dubai — ít khi đi cùng cùng nhóm gia đình.

### Động lực mua Maia

- **Lý do chính:** mua để cho thuê lấy dòng tiền. Bản thân không có ý định ở quá 2–3 đêm/năm.
- 3 lý do phụ:
  - Đa dạng hóa portfolio — đã có chứng khoán, crypto, đất nền Hà Nội
  - Pre-launch giá tốt hơn secondary market
  - Operator có thương hiệu — không phải tự xoay vận hành
- **Nỗi lo chính:** "Operator có thật sự chạy 70-75% occupancy không, hay là số marketing?" — anh đọc kỹ, anh tính kỹ.

### USP nào đánh trúng họ

1. **Warburg Pincus · Asian Coast Development · Fusion Hotel Group · 4,2 tỷ USD parent** — thương hiệu operator là chỗ dựa duy nhất.
2. **70–75% occupancy · 5–7 triệu/đêm · đã vận hành thực tế ở The Grand 164 ha** — số liệu kiểm chứng được, không phải dự phóng.
3. **40% revenue share · 50% payment · 2-year extension** — cấu trúc tài chính rõ ràng.

Anh Khoa KHÔNG quan tâm: wellness, không gian gia đình, "căn nhà thứ hai". Đừng nói chuyện vợ con với người chưa cưới.

### Cảm xúc palette

**Đón đầu / cơ hội.** Anh Khoa mua vì timing — cao tốc thông, sân bay Long Thành sắp khai thác, Hồ Tràm thành "thủ phủ du lịch" tiếp theo. Anh muốn vào trước sóng.

### Ngôn ngữ phù hợp với họ

- Vocab anh dùng: "yield", "occupancy", "rev share", "exit", "pre-launch", "ROI", "downside".
- Tone: 80% fact + 20% emotion. Bullet, số, so sánh. Không kể chuyện.
- Cấm-từ riêng: tránh "không gian gia đình", "wellness", "an trú". Anh không đến để nghỉ.

### Channel & format mặc định

- **Tốt nhất:** Email dài (deep-dive deck), LinkedIn, Telesales 1-1, Zalo broadcast cho data nhà đầu tư.
- **Length sweet spot:** Email 600–1.000 chữ, có bullet số liệu. FB Ads 80–120 chữ + carousel số.

### Câu mở mẫu

- **FB hook:** "Hồ Tràm — 70–75% occupancy đã chạy thực tế ở The Grand 164 ha. 5–7 triệu/đêm. Operator Fusion Hotel."
- **Email subject:** "Maia Hồ Tràm — 40% rev share, 50% payment, 2-year extension"

---

## P3 — Linh & Phát, 32t, TP.HCM

### Profile

- Cặp đôi vừa cưới 1–2 năm. Linh 30t marketing manager công ty FMCG hoặc agency. Phát 32t product manager hoặc startup co-founder.
- HHI hộ 2,5–4 tỷ/năm. DINK (double income, no kids) — kế hoạch sinh con sau 2–3 năm.
- Sống ở Masteri Thảo Điền, The Sun Avenue, hoặc City Garden. Lái Mazda 3 + Honda CR-V.
- Hôm thường: làm việc 9–7, tối đi ăn ngoài (Soul, Pizza 4P's, Anan). Cuối tuần: brunch Thảo Điền, gym, đi staycation Vũng Tàu/Hồ Tràm. Kỳ nghỉ: Đà Lạt, Hội An, Bali, Hàn Quốc — 3–4 chuyến/năm.

### Động lực mua Maia

- **Lý do chính:** BĐS lifestyle đầu tiên — vừa để hai vợ chồng cuối tuần đi nghỉ, vừa giữ giá tài sản.
- 3 lý do phụ:
  - Cưới xong muốn có "tài sản chung" đứng tên
  - Chán đặt khách sạn mỗi lần đi Hồ Tràm
  - Nghĩ tới 3–5 năm nữa có con sẽ có chỗ đưa con đi
- **Nỗi lo chính:** "Số tiền này có quá sớm cho tụi mình không? Có nên đợi mua chung cư trước?"

### USP nào đánh trúng họ

1. **Wellness · forest+sea · 12 tiện ích · giữa rừng nguyên sơ** — không gian retreat, hợp với lifestyle cuối tuần của hai vợ chồng.
2. **100% căn hộ view biển trực diện · 35–90 m²** — căn nhỏ vừa túi tiền, view không thua villa.
3. **Mặt tiền biển độc tôn · 90 phút từ TP.HCM** — vị trí giữ giá lâu dài.

Linh & Phát KHÔNG quan tâm: 40% rev share chi tiết, 2-year extension. Họ không phải nhà đầu tư chuyên nghiệp.

### Cảm xúc palette

**An trú / yên bình.** Cặp đôi trẻ thành thị, mệt với deadline và traffic SG, tìm chỗ "thở". Maia bán "weekend reset".

### Ngôn ngữ phù hợp với họ

- Vocab họ dùng: "staycation", "đi cuối tuần", "view biển", "chill", "wellness retreat", "investment đầu tay".
- Tone: 40% fact + 60% emotion. Hình ảnh, sensory ("hài hòa giữa rừng và biển", "biển gần TP.HCM nhất").
- Cấm-từ riêng: tránh "đa dạng hóa portfolio", "rev share", "exit". Họ không đầu tư, họ mua lifestyle.

### Channel & format mặc định

- **Tốt nhất:** Instagram (Reels + carousel), Facebook (lifestyle post), Email lifestyle ngắn.
- **Length sweet spot:** FB 100–180 chữ. IG caption 80–120 chữ. Email 300–500 chữ.

### Câu mở mẫu

- **FB hook:** "Hồ Tràm — biển gần TP.HCM nhất, 90 phút lái xe. Một căn 35–90 m², view biển trực diện, giữa rừng và biển."
- **Email subject:** "Căn đầu tay cho hai đứa — 90 phút từ Sài Gòn"

---

## P4 — Chú Sơn, 55t, Việt kiều Mỹ

### Profile

- Nam, 55 tuổi, sống Cali (Westminster, San Jose, hoặc Houston) 25+ năm. Vợ Việt kiều, 2 con đã trưởng thành đi làm.
- Nghề: chủ tiệm nail chain, chủ nhà hàng, hoặc kỹ sư senior tech. HHI USD 200–400k/năm. Tài sản ròng 1–3 triệu USD.
- Đang chuẩn bị về hưu một phần — về VN 3–6 tháng/năm. Đã có nhà ở Q2 hoặc Q7 mua từ 2015–2018.
- Hôm thường ở Mỹ: làm việc/quản lý tiệm, cuối tuần đi nhà thờ/chùa, gặp bạn Việt kiều. Về VN: ở Sài Gòn 1 tháng, đi Đà Nẵng, Phú Quốc 1 tuần. Đọc Người Việt, Việt Báo, theo dõi BĐS VN qua Facebook nhóm Việt kiều đầu tư.

### Động lực mua Maia

- **Lý do chính:** chuẩn bị "second home dưỡng già" ở VN, vừa có yield bằng VND để chi tiêu khi về.
- 3 lý do phụ:
  - USD mạnh, VND rẻ — timing tốt để chuyển tài sản về VN
  - Operator có thương hiệu — không cần con cái quản lý hộ
  - 2-year extension — cho phép chú đi đi về về linh hoạt
- **Nỗi lo chính:** "Pháp lý có sạch không? Việt kiều đứng tên có vướng không?" — chú đã nghe quá nhiều case xấu.

### USP nào đánh trúng họ

1. **Đã vận hành thực tế · The Grand 164 ha · 11.000 ha khu vực · Warburg Pincus** — operating proof là điều kiện tiên quyết, không phải bonus.
2. **2-year extension · 50% payment · 70–75% occupancy · 3–5 / 5–7 triệu/đêm** — cấu trúc tài chính cho người không sống tại chỗ.
3. **41 km sân bay Long Thành · 30 phút lái xe** — chú bay từ Mỹ về, đáp Long Thành xong 30 phút tới villa.

Chú Sơn KHÔNG quan tâm: wellness retreat lãng mạn, "không gian cho cặp đôi". Chú thực dụng, chú tính 10 năm tới.

### Cảm xúc palette

**Đặc quyền + Đón đầu.** Chú đã đủ status ở Cali, về VN chú muốn cảm giác "mình về đúng lúc, mua đúng chỗ". Vừa có vibe tự hào (đặc quyền), vừa có timing (đón đầu sân bay Long Thành).

### Ngôn ngữ phù hợp với họ

- Vocab chú dùng: "về VN", "dưỡng già", "USD", "pháp lý", "operator uy tín", "sân bay Long Thành", "anh em Việt kiều".
- Tone: 70% fact + 30% emotion (yếu tố quê hương, sum vầy). Cụ thể, không bóng bẩy.
- Cấm-từ riêng: tránh slang trẻ ("chill", "vibe", "staycation"). Chú không là Gen Z.

### Channel & format mặc định

- **Tốt nhất:** Email (chú đọc email cẩn thận), Facebook nhóm Việt kiều đầu tư BĐS VN, Zalo 1-1 với sales, Webinar Zoom giờ Mỹ.
- **Length sweet spot:** Email 800–1.200 chữ (chú đọc hết). FB post 200–300 chữ.

### Câu mở mẫu

- **FB hook:** "Sân bay Long Thành 41 km — 30 phút lái xe tới Hồ Tràm. The Grand đã vận hành 164 ha với operator Fusion Hotel."
- **Email subject:** "Chuẩn bị về VN — second home Hồ Tràm, 50% payment, sân bay Long Thành 30 phút"

---

## P5 — Bác Tâm, 60t, TP.HCM

### Profile

- Nam, 60 tuổi, vợ 56t. Con cái đã trưởng thành, có gia đình riêng, ở riêng.
- Nghề cũ: chủ doanh nghiệp xây dựng, vật liệu, hoặc xuất nhập khẩu — đã chuyển giao một phần cho con. Giờ chủ yếu quản lý tài sản.
- Đang sở hữu 4–5 BĐS: nhà phố Q3, căn hộ Vinhomes Central Park, đất Long An, đất Bảo Lộc, có thể 1 villa Phan Thiết. HHI passive 5–10 tỷ/năm.
- Sống ở nhà phố Q3 hoặc Phú Mỹ Hưng. Lái Mercedes E-Class hoặc Camry. Vợ đi xe riêng.
- Hôm thường: sáng cà phê với bạn cùng lứa ở Tao Đàn/Lê Lợi, trưa ăn cơm nhà, chiều quản lý cho thuê BĐS, tối xem thời sự VTV. Cuối tuần ít di chuyển. Kỳ nghỉ: Đà Lạt, Vũng Tàu, hiếm khi đi xa.

### Động lực mua Maia

- **Lý do chính:** thêm 1 tài sản tạo cash-flow ổn định — không phải để ở, không phải để lifestyle.
- 3 lý do phụ:
  - Operator có thương hiệu — bác không muốn tự xoay vận hành ở tuổi này
  - 50% payment — thanh toán phân kỳ, không khóa hết tiền mặt
  - Phân tán rủi ro — đã có đất, giờ thêm BĐS có yield
- **Nỗi lo chính:** "Operator có ổn định lâu dài không? 5–10 năm nữa còn vận hành đúng cam kết không?"

### USP nào đánh trúng họ

1. **40% revenue share · 70–75% occupancy · 5–7 triệu/đêm · đã vận hành thực tế** — số liệu rõ ràng, kiểm chứng được.
2. **50% payment · 2-year extension · Fusion Hotel Group · Warburg Pincus 4,2 tỷ USD** — cấu trúc tài chính + uy tín operator.
3. **The Grand 164 ha · 11.000 ha khu vực · cao tốc Biên Hòa–Vũng Tàu** — bối cảnh hạ tầng đảm bảo thanh khoản dài hạn.

Bác Tâm KHÔNG quan tâm: wellness, lifestyle, "căn nhà cuối tuần". Bác đã qua tuổi đó. Cũng KHÔNG quan tâm "đón đầu sóng" theo nghĩa risk-on — bác muốn ổn định.

### Cảm xúc palette

**Đón đầu / cơ hội — nhưng nghiêng về "ổn định dài hạn", không phải "vào trước sóng".** Bác không phải P2 — bác không thích cảm giác "first mover". Bác thích "đã được kiểm chứng, mình vào sau cũng kịp".

### Ngôn ngữ phù hợp với họ

- Vocab bác dùng: "dòng tiền", "thanh khoản", "phân tán rủi ro", "operator uy tín", "đã chạy thực tế", "cam kết dài hạn".
- Tone: 85% fact + 15% emotion. Cụ thể, không bay. Bác đọc số trước, đọc chữ sau.
- Cấm-từ riêng: tránh "đón đầu làn sóng" (nghe risk-on), "cơ hội vàng" (cliché bác ghét), "không thể bỏ lỡ" (sale rẻ tiền). Cũng tránh "lifestyle thượng lưu" — bác đã sống đó 20 năm, không cần ai bán cho bác.

### Channel & format mặc định

- **Tốt nhất:** Telesales 1-1, Email từ sales personal, gặp mặt trực tiếp tại văn phòng/coffee shop. Bác ít dùng FB, có Zalo.
- **Length sweet spot:** Email 500–800 chữ, có bảng số. Telesales script ngắn gọn, đi thẳng vào số.

### Câu mở mẫu

- **FB hook (ít dùng):** "The Grand Hồ Tràm — 164 ha đã vận hành, 70–75% occupancy. Fusion Hotel Group operating. Số liệu công khai."
- **Email subject:** "Maia Hồ Tràm — 40% rev share, 50% payment, operator đã chạy 70–75% occupancy"

---

## So sánh nhanh 5 personas

- **P1 — Anh Hùng (45t HCM)** | Second home gia đình | 90 phút TP.HCM + privacy villa | FB + Email + tham quan cuối tuần
- **P2 — Anh Khoa (38t HN)** | Yield-first | 70–75% occupancy + 40% rev share + Warburg/Fusion | Email dài + LinkedIn + Telesales
- **P3 — Linh & Phát (32t HCM)** | Lifestyle BĐS đầu tay | 100% view biển + wellness + 35–90 m² | IG + FB + Email lifestyle
- **P4 — Chú Sơn (55t Việt kiều)** | Retirement + passive yield | Operating proof + 2-year extension + Long Thành 30 phút | Email + FB nhóm Việt kiều + Zoom
- **P5 — Bác Tâm (60t HCM)** | Cash-flow ổn định | 40% rev share + 50% payment + Fusion operator | Telesales 1-1 + Email + gặp trực tiếp

## Quy tắc khi viết

- Output PHẢI gắn tên persona (P1–P5) ở đầu — ví dụ: `[P2 — Anh Khoa, FB Ads]`
- KHÔNG kết hợp 2 persona trong 1 output. Đó là Maia's blind spot — copy của họ nhạt vì cố nói với cả 5. Mình chọn 1.
- Nếu không chắc persona nào → mặc định P1 (45t HCM doanh nhân — broadest, ít rủi ro nhất).
- Mỗi persona có từ cấm riêng — đọc lại mục "Ngôn ngữ" trước khi finalize. Vd: P5 không nghe được "đón đầu làn sóng", P3 không nghe được "rev share", P2 không nghe được "an trú".
- Số từ number bank §6 BRAND-MAIA phải khớp với persona. P2/P5 cần số yield (70-75%, 40%, 5-7 triệu/đêm). P1/P3 cần số location (90 phút, 41 km, 7 ha). P4 cần cả hai.
